Wirksamkeit eines Kündigungsverzichtes im Mietvertrag

Der BGH hat mit Urteil vom 23.10.2019  (XII ZR 125/18) entschieden, dass ein im Mietvertrag vereinbarter Kündigungsverzicht für die Dauer von 60 Monate wirksam ist.

Die Beklagte, eine Gemeinde im Saarland, mietete von den Klägern mit einem als „Mietvertrag über Wohnräume“ bezeichneten Formularvertrag ein Wohnhaus, in dem bis zu 14 ihr zugewiesene Flüchtlinge untergebracht werden sollten. Da das Haus nie bestimmungsgemäß genutzt wurde, vertrat die Gemeinde die Auffassung, dass der Kündigungsverzicht unwirksam sei und kündigte das Mietverhältnis ordentlich. Der Kläger beanspruchte dagegen die vertraglich vereinbarte Miete.

Der Kündigungsverzicht ist als Individualvereinbarung ohne weiteres wirksam und kann selbst in Wohnraummietverhältnissen vereinbart werden (BGH, Urt. v. 22.12.2003 – VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 f.). Der Kündigungsverzicht ist aber auch wirksam, wenn er formularvertraglich vereinbart wäre. Der BGH ordnete den Vertrag als Gewerbemietraumverhältniss ein. Wohnraummiete liegt nur vor, wenn der Mieter die Räume zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses anmietet. Hier lag der Zweck der Anmietung aber gerade nicht im Bewohnen durch die Mieterin, sondern in der Weitervermietung (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 und § 578 Abs. 3 BGB).

Folglich wird die Beklagte, da kein Wohnraummietverhältnis vorliegt, durch den Kündigungsverzicht für 60 Monate auch nicht unangemessen benachteiligt. Daher schied eine außerordentliche Kündigung aus. Dasselbe gilt für die außerordentliche Kündigung. Denn der Rückgang der Flüchtlingszahlen stellt keinen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB dar.

Die Rechtsprechung des XII. Zivilsenates ist nicht deckungsleich mit derjenigen des V. Zivilsenates zum Wohnungseigentumsrecht. Danach kann gerade die Nutzung eines Wohnhauses zur Unterbringung von Asylbewerbern durchaus eine Wohnnutzung sein, da der Begriff des Wohnens wohnungseigentumsrechtlich weit zu verstehen ist. (BGH, Urt. v. 27.10.2017 – V ZR 193/16).